De las seis medidas que componen la propuesta, el Impuesto sobre Acumulación de Vivienda es probablemente la más original y la que más preguntas técnicas genera. También es la más necesaria, porque ataca una dimensión del problema que ninguno de los instrumentos fiscales existentes aborda: la tenencia de patrimonio residencial concentrado como activo de revalorización, con independencia de los rendimientos que genere.
Para entender por qué hace falta este impuesto y en qué se diferencia de lo que ya existe, conviene empezar por una pregunta que cualquier especialista en hacienda pública planteará de inmediato: ¿no existe ya el Impuesto sobre el Patrimonio para esto?
Qué hace el Impuesto sobre el Patrimonio y por qué no es suficiente
El Impuesto sobre el Patrimonio grava la riqueza neta total del contribuyente persona física: inmuebles, cuentas bancarias, acciones, participaciones y cualquier otro activo, una vez deducidas las deudas. Su finalidad es redistributiva: gravar la capacidad económica acumulada. Cuenta con un mínimo exento de 700.000 euros por contribuyente y una exención adicional de 300.000 euros por vivienda habitual.
El problema estructural del IP en España es doble. El primero es que está cedido a las Comunidades Autónomas, que pueden bonificarlo hasta el 100 % de la cuota. Comunidades como Madrid lo bonifican íntegramente, lo que en la práctica lo convierte en papel mojado para sus residentes. El segundo es que solo aplica a personas físicas, dejando fuera a las personas jurídicas, que son el vehículo mayoritario a través del que operan los fondos de inversión inmobiliaria.
En qué se diferencia el IAV del Impuesto sobre el Patrimonio
La diferencia más importante no es técnica sino conceptual. El Impuesto sobre el Patrimonio pregunta: ¿cuánto vale lo que tienes, neto de deudas? El IAV pregunta: ¿cuántas viviendas residenciales acumulas, con independencia de cómo estén financiadas? Esa distinción es la que hace al IAV un instrumento de política de vivienda y no un impuesto patrimonial encubierto.
En términos concretos: el IAV activa a partir de la cuarta vivienda o de un valor superior a 600.000 euros en zonas tensionadas, computa por beneficiario efectivo sin posibilidad de fragmentación a través de estructuras societarias, aplica tanto a personas físicas como jurídicas con actividad inmobiliaria residencial, y es un impuesto estatal puro que ninguna Comunidad Autónoma puede bonificar. Los tipos propuestos van del 0,5 % para patrimonio residencial concentrado de hasta un millón de euros al 2,5 % para el que supera los tres millones.
La analogía más útil para comunicarlo es la del impuesto especial sobre determinados medios de transporte, que grava vehículos de alta cilindrada no para redistribuir riqueza sino para desincentivar una conducta con externalidades negativas. El IAV opera con la misma lógica: grava la acumulación de vivienda residencial porque esa acumulación genera una externalidad negativa medible sobre el acceso a la vivienda del conjunto de la sociedad.
Cómo conviven técnicamente sin generar doble imposición
La solución técnica más limpia es establecer que la cuota satisfecha por el IAV es deducible en la cuota del Impuesto sobre el Patrimonio correspondiente a esos mismos inmuebles. De esa forma el IAV funciona como un mínimo efectivo de tributación sobre el patrimonio residencial concentrado: quien pague IAV ya ha tributado por esos activos, y eso se descuenta de lo que le correspondería por Patrimonio.
En la práctica el IAV sustituye funcionalmente al IP en lo que respecta al patrimonio residencial acumulado, con tres ventajas sobre el IP actual: tipos más altos sobre el tramo específico de concentración, sin posibilidad de bonificación autonómica, y con extensión a personas jurídicas que el IP no cubre.
Por qué este impuesto es la pieza que falta
Un gran tenedor puede absorber una carga alta sobre sus rentas de alquiler si el valor de sus activos sigue creciendo sin tributación efectiva sobre la tenencia. Eso es exactamente lo que permite el sistema actual: acumular revalorización sin coste fiscal mientras no se vende. El IAV cierra ese hueco al hacer que la tenencia misma tenga un coste anual, lo que cambia radicalmente el cálculo de rentabilidad de la acumulación masiva y produce el efecto desincentivador que ningún impuesto sobre rendimientos puede conseguir por sí solo.
Sin el IAV, el sistema de seis medidas tiene una fuga estructural. Con él, el sistema es coherente: quien acumula paga por tener, quien alquila a precio asequible paga menos por los rendimientos, y quien deja vacío paga el máximo. Esa es la arquitectura fiscal que hace racional el cambio de comportamiento que el sistema pretende producir.