El modelo que defiende que las viviendas en las ciudades y zonas tensionadas son solo para vivir
Cuando se habla de política de vivienda en Europa, los Países Bajos aparecen sistemáticamente como la referencia más citada. Y con razón: mientras España dispone de apenas un 2 % de vivienda social de alquiler sobre el parque total, Países Bajos tiene un 32 %, el porcentaje más alto de vivienda social en Europa, un logro que se debe en gran medida a las iniciativas de los ayuntamientos que han adquirido terrenos para el desarrollo urbano. Es la diferencia entre un sistema que trata la vivienda como mercancía y uno que la trata como infraestructura social. Pero el modelo holandés no es solo una historia de éxito: es también una historia de tensiones, correcciones y consecuencias no deseadas que conviene entender con precisión antes de proponer su importación.
Cómo funciona el modelo holandés
El sistema holandés descansa sobre una figura institucional que no tiene equivalente directo en España: las woningcorporaties, unas 500 asociaciones y fundaciones que poseen el mismo funcionamiento que las sociedades comerciales pero con misiones sociales, y que representan 2,4 millones de viviendas con una relación calidad-precio mucho mejor que el mercado privado. No son empresas públicas en el sentido estricto del término: son entidades sin ánimo de lucro con autonomía de gestión, financiadas con sus propios ingresos de alquiler y con acceso a financiación pública en condiciones favorables, supervisadas por el Estado pero no dirigidas por él. Ese diseño es la clave de su eficacia y también, como veremos, de sus vulnerabilidades.
Las woningcorporaties construyen, gestionan y mantienen vivienda social con un criterio que el mercado privado no puede replicar: el alquiler no está orientado a maximizar el retorno sobre el capital sino a cubrir costes operativos y financiar nueva construcción. Eso permite ofrecer alquileres muy por debajo del precio de mercado en zonas urbanas donde la demanda privada es intensa, creando un suelo de accesibilidad que amortigua las subidas del mercado libre. La ocupación ilegal se ha reducido un tercio en Países Bajos, mientras que en España es un problema al alza, lo que ilustra de forma indirecta el efecto estabilizador de tener una oferta pública suficientemente amplia.
A través de dos leyes, la ley de ocupación y vacantes de 2010 y la ley del alquiler temporal de 2016, Países Bajos ha creado un marco normativo que aprovecha los espacios que no estaban pensados para ser utilizados como vivienda para reconvertirlos y darles uso de alquiler social. Zonas portuarias en declive, zonas logísticas sin uso y antiguos almacenes se han rehabilitado y convertido en viviendas asequibles.
Lo que funciona y por qué
La lección más importante del modelo holandés no es el porcentaje de vivienda social en sí mismo, sino el mecanismo que lo hace posible: la construcción sostenida durante décadas de un parque público que no se vende. La historia de la vivienda social española está marcada por un patrón recurrente: el Estado construye vivienda protegida, la vende en condiciones favorables a familias con rentas bajas, y esa vivienda sale del parque social para siempre. El resultado es que décadas de inversión pública no han producido ningún stock de vivienda social acumulado porque todo lo que se construía se privatizaba. Los Países Bajos hicieron lo contrario: construyeron para quedarse. Las woningcorporaties no venden su parque al mercado libre; lo gestionan, lo mantienen y lo amplían. Eso es lo que produce un 30% de vivienda social en el parque total después de varias generaciones de política coherente.
«La diferencia entre el modelo holandés y el español no es de recursos ni de geografía. Es de decisión: construir para quedarse o construir para vender.»
Lo que no funcionó y por qué importa saberlo
El modelo holandés no es un cuento de hadas sin fisuras, y presentarlo como tal sería intelectualmente deshonesto y políticamente contraproducente. Con el mayor parque proporcional de vivienda social de Europa, el país se vio obligado en 2015 a restringir el acceso a las corporaciones de vivienda social por una resolución de la UE que interpretó las subvenciones como ayudas de Estado prohibidas. El resultado fue una residualización forzada: el parque social se concentró en los hogares de menor renta, las listas de espera en Ámsterdam se alargaron hasta los 8-15 años, y el mercado privado de alquiler se disparó más de un 65 % entre 2015 y 2023.
Esa crisis ilustra dos lecciones que España debería internalizar antes de diseñar su propio modelo. La primera es que un parque social muy grande no es suficiente si la demanda crece más rápido que la oferta, especialmente en ciudades con alta concentración de población joven y trabajadora. La segunda es que cuando el acceso al parque social se restringe por razones regulatorias o presupuestarias, el efecto sobre el mercado libre es inmediato y desproporcionado: la demanda que no puede entrar al parque social presiona el mercado privado al alza, produciendo exactamente el efecto que la política social pretendía evitar.
Lo que España puede aprender
El modelo holandés no es trasplantable directamente a España. Las diferencias culturales, institucionales, fiscales y de punto de partida son demasiado grandes para que una importación directa tenga sentido. Pero hay tres principios que sí son extrapolables con independencia del contexto concreto.
El primero es que el parque público de vivienda tiene que ser de gestión, no de venta. España lleva décadas construyendo vivienda protegida para venderla, lo que es contradictorio en sus propios términos: la vivienda protegida que se vende deja de ser protegida en cuanto cambia de manos en el mercado libre. El modelo que produce resultados a largo plazo es el que construye para alquilar y gestionar de forma permanente.
El segundo es el modelo institucional de las woningcorporaties: entidades sin ánimo de lucro con autonomía de gestión, financiadas con sus propios ingresos y con acceso a financiación pública en condiciones favorables, supervisadas pero no dirigidas por el Estado. Ese modelo es más eficiente que la gestión pública directa porque reduce la burocracia, permite mayor flexibilidad operativa y crea incentivos para la buena gestión del parque. España tiene precedentes en otros sectores —las fundaciones, las cooperativas, las entidades sin ánimo de lucro en servicios sociales— que podrían servir de base institucional.
El tercero es la política activa de suelo: el éxito holandés se debe en gran medida a las iniciativas de los ayuntamientos que han adquirido terrenos para el desarrollo urbano o los han vendido con condiciones restrictivas que garantizaban su uso social. La política de suelo en España ha favorecido históricamente la especulación: los ayuntamientos han tendido a vender suelo público al mejor postor en lugar de usarlo como palanca para producir vivienda asequible. Cambiar ese patrón no requiere recursos adicionales: requiere una decisión política sobre qué se hace con el patrimonio público.
El horizonte que hace falta asumir
España invierte cuatro veces menos que la media europea en vivienda social, destinando solo 34 euros por habitante. Esa cifra es la distancia real entre el punto de partida español y el modelo holandés, y conviene ser honesto sobre lo que implica: construir un parque social comparable al holandés en España requeriría décadas de inversión sostenida, coherencia política a lo largo de múltiples ciclos electorales y una transformación institucional que no se produce en una legislatura.
Lo que sí puede hacerse en una legislatura es sentar las bases: no vender más vivienda pública, crear las entidades gestoras sin ánimo de lucro que puedan operar el parque a largo plazo, adoptar una política de suelo que reserve patrimonio público para uso social y arrancar las primeras promociones de alquiler social permanente con financiación europea. Ninguna de esas cosas resuelve el problema en el corto plazo, pero todas ellas son condición necesaria para que el largo plazo tenga sentido.
El modelo holandés no es la solución de España. Es la dirección. Y la distancia entre donde estamos y donde necesitamos llegar no se recorre en un mandato, pero sí puede empezar a recorrerse en uno. La cuestión es si hay voluntad política para dar los primeros pasos sabiendo que los resultados llegarán en la siguiente generación, no en la siguiente encuesta.
«El modelo holandés no es la solución de España. Es la dirección. La diferencia entre los dos países no se mide en recursos sino en décadas de decisiones coherentes que España todavía no ha tomado.»
Fuentes:
- Housing Chair URV. Vivienda social en España y Europa: porcentajes comparados. urv.cat
- Funcas. Políticas de vivienda en Europa: efectos a largo plazo y lecciones para España. Febrero 2026. funcas.es
- Observatorio da Vivenda de Galicia. El modelo de los Países Bajos: ley de ocupación y vacantes 2010, ley del alquiler temporal 2016. observatoriodavivenda.gal
- Innovando en la Construcción / Eurostat. Radiografía de la vivienda social en Europa: España invierte 34 euros por habitante, cuatro veces menos que la media europea. Febrero 2025.
- Euronews. ¿Dónde es más asequible la vivienda en Europa? Países Bajos, Austria y Dinamarca lideran el parque social europeo. Mayo 2024.
- Pote à Pote. Vivienda social en los Países Bajos: las woningcorporaties. poteapote.com