Las cuatro medidas fiscales descritas en los artículos anteriores actúan sobre los incentivos existentes de forma inmediata. Cambian el cálculo de rentabilidad de los agentes que operan en el mercado hoy, producen desinversión en el segmento de acumulación especulativa y liberan vivienda hacia el mercado de alquiler asequible. Son necesarias y, bien diseñadas, eficaces. Pero no son suficientes para resolver el problema estructural de acceso a la vivienda en España, y sería deshonesto presentarlas como si lo fueran.
La razón es simple: España tiene menos del 2,5 % de vivienda pública en alquiler sobre el parque total. Países Bajos tiene el 30 %, Austria el 24 %, Dinamarca el 20 %. Esa diferencia no se cierra con política fiscal, por bien diseñada que esté. Se cierra con construcción pública sostenida durante décadas. Y mientras el parque público sea tan pequeño, el mercado privado seguirá siendo la única salida real para quien necesita vivienda.
Las tres velocidades del sistema
La propuesta completa opera en tres velocidades distintas que conviene separar con claridad porque responden a lógicas y plazos radicalmente diferentes.
A corto plazo, las medidas fiscales actúan desde su aprobación cambiando los incentivos de los agentes existentes. Su efecto es relativamente rápido porque no requieren construir nada: requieren que quienes ya tienen viviendas tomen decisiones diferentes sobre qué hacer con ellas. El horizonte de impacto medible es de uno a tres años.
A medio plazo, el derecho de tanteo público sobre ventas de grandes tenedores es la pieza bisagra entre las medidas fiscales y la construcción nueva. Cuando un gran tenedor decide vender su cartera como respuesta a la nueva fiscalidad, el Estado y las administraciones tienen preferencia de compra al precio de mercado. Eso transforma la presión fiscal en crecimiento del parque público sin necesidad de construir desde cero. El horizonte de impacto es de dos a cuatro años.
A largo plazo, la construcción y promoción de vivienda pública en alquiler es la condición de llegada que da sentido permanente al conjunto de la propuesta. Los plazos reales de construcción pública en España rondan los seis a diez años. No es una palanca rápida: es la condición que hace irreversible el cambio. Sin un parque público suficientemente grande, en cuanto cambie el gobierno o afloje la presión política, los incentivos de acumulación regresan.
Cómo se financia
La coherencia del sistema también opera en su financiación. La recaudación del IAV y del recargo sobre alquiler por concentración se afecta específicamente a la promoción de vivienda asequible. El impuesto que desincentiva la acumulación privada financia la construcción pública: esa coherencia no es solo una virtud técnica, es también un argumento político potente que hace muy difícil oponerse al sistema sin defender simultáneamente la concentración patrimonial que lo hace necesario.
Lo que este horizonte exige
Construir un parque público de vivienda comparable al de los países europeos con mejores indicadores de accesibilidad no es un proyecto de legislatura. Es un proyecto de generación. Austria y Países Bajos tardaron décadas en construir los parques públicos que hoy les permiten que el mercado privado sea una opción y no una necesidad. Presentar ese horizonte con honestidad no debilita la propuesta: la fortalece, porque demuestra que está construida desde el rigor y no desde la promesa electoral fácil.
Lo que sí puede hacerse en el corto y medio plazo es sentar las condiciones para que ese horizonte sea alcanzable: reformar los incentivos, capturar parque existente a través del tanteo público, iniciar las primeras promociones públicas a gran escala y construir el consenso social que permita sostener la inversión a lo largo de múltiples ciclos electorales.
La vivienda no es un problema que España no sepa cómo resolver. Es un problema que España no ha querido resolver con suficiente determinación, porque resolverlo exige tocar intereses que han sido políticamente intocables durante décadas. Eso también es una elección, y como todas las elecciones, tiene consecuencias que alguien paga. En este caso, las paga la generación que llegó al mercado laboral después de 2008 y que ha interiorizado que acceder a una vivienda digna en la ciudad donde trabaja no es un derecho sino una excepción afortunada.
Cambiar eso es posible. La arquitectura técnica existe, los instrumentos están diseñados y el respaldo social es mayoritario. Lo que falta es la decisión política de actuar con la ambición que el problema requiere, en lugar de con la prudencia que los intereses afectados han sabido imponer hasta ahora.