Uno de los argumentos más frecuentes en el debate sobre la vivienda es que el mercado simplemente refleja la realidad de la oferta y la demanda, y que cualquier intervención sobre él producirá distorsiones peores que el problema que pretende resolver. Es un argumento que merece ser tomado en serio, porque tiene una base real: los mercados de vivienda mal regulados sí producen efectos no deseados, y la historia está llena de intervenciones bienintencionadas que empeoraron la situación que pretendían mejorar.
Pero ese argumento tiene una trampa: asume que el mercado actual opera en condiciones neutrales, cuando en realidad opera dentro de un sistema fiscal que produce ventajas sistemáticas para quien acumula frente a quien no acumula. No estamos eligiendo entre un mercado intervenido y un mercado libre. Estamos eligiendo entre un sistema de incentivos que favorece la concentración y uno que no lo hace. Esa es la decisión real que hay sobre la mesa.
Tres mecanismos que amplifican la concentración
El primero es el diferimiento indefinido de la tributación sobre plusvalías. Cuando el valor de una vivienda aumenta, ese incremento patrimonial no tributa hasta el momento de la venta. Para un propietario con una sola vivienda, ese diferimiento tiene un impacto limitado: en algún momento venderá y tributará. Para un gran tenedor con decenas o centenares de inmuebles, el diferimiento es una herramienta de optimización fiscal de primer orden: puede mantener indefinidamente activos revalorizados sin tributar por esa revalorización, refinanciar contra el valor acumulado para seguir adquiriendo más vivienda, y vender selectivamente solo aquellos activos en que la tributación resulte más ventajosa.
El segundo mecanismo es la aplicación uniforme de beneficios fiscales sobre el alquiler con independencia del nivel de concentración. La reducción fiscal sobre los rendimientos netos del arrendamiento residencial se aplica igual al propietario de dos pisos que al de cincuenta. Eso significa que el sistema fiscal trata como equivalentes dos situaciones que no lo son en absoluto desde el punto de vista de su impacto sobre el mercado.
El tercero es el acceso diferencial a estructuras societarias de optimización. Los grandes tenedores operan mayoritariamente a través de sociedades que permiten deducir gastos, diferir impuestos y optimizar la carga fiscal de formas que no están disponibles para el propietario individual. Cuanto mayor es la escala de operación, menor es la carga fiscal efectiva por unidad, lo que añade un incentivo adicional al crecimiento de la cartera.
Lo que el sistema no hace y debería hacer
Un sistema fiscal bien diseñado para el mercado de vivienda actual debería hacer tres cosas que el español no hace. Debería gravar la tenencia de patrimonio residencial concentrado, no solo sus rendimientos, para que mantener viviendas como activo de revalorización sin generar renta declarada tenga un coste real. Debería escalar la carga fiscal en función del nivel de concentración, de forma que acumular la vivienda segunda tenga un tratamiento fiscal diferente a acumular la vigésima. Y debería cerrar las salidas de optimización que hoy permiten fragmentar el patrimonio entre estructuras societarias para eludir los umbrales que activen una tributación más exigente.
Ninguna de estas tres medidas requiere atacar el derecho de propiedad ni eliminar el mercado de alquiler privado. Requieren reconocer que el sistema fiscal actual fue diseñado para un mercado que ya no existe, y que mantenerlo sin corrección sabiendo lo que produce es una elección política activa, no una posición neutral.
La historia reciente de la regulación fiscal ofrece suficientes ejemplos de que el capital se adapta cuando las reglas cambian de forma clara y estructural. El capital no abandona los mercados cuando las reglas cambian, reorienta su comportamiento dentro de las nuevas reglas. Eso es exactamente lo que una reforma bien diseñada del sistema fiscal de vivienda debería conseguir: no expulsar la inversión del mercado residencial, sino hacer que la inversión que permanezca opere de una forma compatible con el derecho de acceso a la vivienda de la mayoría social.